Værd at vide

Beboerdemokratiet er grundstammen i det almene boligbyggeri i Danmark. Det er en unik styreform, hvor du som beboer kan få afgørende indflydelse. Det gælder alle forhold vedrørende boligorganisationen og de enkelte afdelinger. Men hvem bestemmer hvad? Og hvordan foregår det i praksis? Det er relevante spørgsmål for dig, som ønsker at være en aktiv og betydningsfuld del af beboerdemokratiet. Det kan du læse mere om her.

Hvem bestemmer hvad?

Beboerdemokratiet i en almen boligafdeling er fastlagt i en række love og bekendtgørelser. I afdelingen er afdelingsmødet den øverste myndighed, og i hele organisationen er det repræsentantskabet. Men for at gøre det hele mere overskueligt, har vi samlet en oversigt over de forskellige instanser.

Repræsentantskabet

Repræsentantskabet er boligorganisationens øverste myndighed. Den består af organisationsbestyrelsen og afdelingernes repræsentanter. Det er dette organ, der tager sig af boligorganisationens overordnede anliggender som for eksempel beslutning om byggepolitik, køb eller salg af ejendomme samt godkendelse af årsregnskab og vedtægter. Det er på det årlige repræsentantskabsmøde, at medlemmer bliver valgt til organisationsbestyrelsen.

Organisationsbestyrelsen

Organisationsbestyrelsen har det overordnede ledelsesansvar og er økonomisk og juridisk ansvarlig for boligorganisationen og dens afdelinger. Det betyder, at ansvaret for drift, udlejning, fremlæggelse af regnskab, fastsættelse af leje samt daglig administration hører til organisationsbestyrelsens opgaver.
Organisationsbestyrelsen kan ansætte en forretningsfører eller direktør til at stå for den daglige ledelse af boligorganisationen.

Afdelingsmødet

Hvert år bliver beboerne i en boligafdeling indkaldt til et møde, hvor alle vigtige beslutninger vedrørende afdelingens drift bliver behandlet og vedtaget. Det er på afdelingsmødet, at beboerne beslutter hvilke arbejder og aktiviteter, der skal sættes i gang i afdelingen i det kommende år. Dette danner grundlaget for det efterfølgende års budget. Beboernes husleje afhænger altså af aktivitetsniveauet i afdelingen. Beboerne vælger på afdelingsmødet en afdelingsbestyrelse, der skal varetage afdelingens interesser.

Afdelingsbestyrelsen

Afdelingsbestyrelsen bliver valgt på et afdelingsmøde til at varetage afdelingens interesser. Afdelingsbestyrelsens vigtigste opgave er at sætte sig ind i afdelingens drift og at præsentere beboerne for kommende projekter og aktiviteter i afdelingen. Forslagene skal godkendes på afdelingsmødet for at kunne føres ud i livet. Dernæst er det afdelingsbestyrelsens opgave at sikre, at arbejdet bliver udført. Under din afdeling kan du se, hvem der sidder i bestyrelsen.
  

Vores forpligtelse i forbindelse med beskyttelse og behandling af personoplysninger

Fra den 25/5 2018 gælder i hele Europa en ny fælles lov om behandling af persondata: Databeskyttelsesforordningen.
Formålet med den nye lovgivning er at beskytte enkeltpersoners personlige oplysninger. De væsentligste ændringer i persondataloven er, at man har ret til at bede om indsigt, berigtigelse eller sletning af personoplysninger. 

I forbindelse med Databeskyttelsesforordningen har organisationsbestyrelsen godkendt en række politikker og retningslinjer for, hvordan personoplysninger skal håndteres i Boligselskabet Fruehøjgaard. Med personoplysninger menes informationer, der kan bruges til at identificere en person eller virksomhed f.eks. navn, fødselsdato/cpr nr., e-mail adresse, evt. cvr nr., adresse og telefonnummer.

I nedenstående dokumenter kan du se, hvordan Boligselskabet Fruehøjgaard beskytter og bruger dine personoplysninger.

Er du interesseret i at fremleje din bolig, har du flere muligheder. Du kan enten vælge at fremleje ét eller flere rum (delvis fremleje), eller du kan vælge at fremleje hele din bolig.

Fremleje

Hvis du vil fremleje hele din bolig, er der dog visse betingelser, du skal være opmærksom på:

• Din fraflytning skal være midlertidig i max. 2 år, f.eks. pga. forretningsrejse, sygdom, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende. 
• Du må ikke opkræve en højere husleje, end du selv betaler - og kun udgifter som opkræves direkte af boligselskabet.
• Du må højst fremleje til én person pr. beboelsesrum.
• Hvis du bor i en ungdomsbolig, skal fremlejetageren også være under uddannelse.
• Fremlejetageren kan ikke fortsætte lejemålet efter fremlejeperiodens udløb.

Delvis fremleje

Hvis du vil fremleje din bolig delvist, og stadig bo i lejemålet, så gælder følgende betingelser:

• Du må højest fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum
• Du må ikke opkræve en højere husleje, end du selv betaler - og kun udgifter som opkræves direkte af boligselskabet
• Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
• Fremlejetageren kan ikke fortsætte lejemålet efter fremlejeperiodens udløb.

Ansøgning

I begge tilfælde skal du udfylde en ansøgning og sende den til Boligselskabet Fruehøjgaard, samt vedlægge en kopi af fremlejekontrakten. Såfremt du fremlejer hele din bolig, skal det skriftligt dokumenteres, at du vender tilbage til din bolig. Hvis boligen er en studiebolig, skal fremlejetager dokumentere sin uddannelse på en erklæring om studie- og uddannelsesaktivitet, som udfyldes af både fremlejetager og dennes uddannelsesinstitution.

Kontakt boligselskabet for at få fremsendt ansøgningsskema samt evt. udkast til fremlejekontrakt!

Husk: Selvom din bolig er fremlejet, beholder du dine rettigheder og pligter i lejeperioden.

Airbnb mv. ikke tilladt

Hvis du lejer et værelse/flere værelser ud på dag-til-dag basis gennem et bureau (Airbnb eksempelvis) fastslår domspraksis, at det har karakter af erhvervsmæssig virksomhed, og det er ikke tilladt ifølge din lejekontrakt. Din bolig må kun anvendes til beboelse.

Administration af almene boliger sker i overensstemmelse med de love og bekendtgørelser, der er vedtaget af Folketinget. I den forbindelse spiller beboerdemokratiet en vigtig rolle. Som beboer bliver du nemlig taget med på råd i afgørende spørgsmål, der vedrører din bolig.

Beboerindflydelse
Som beboer kan du få fuld indsigt i, hvad din husleje bliver brugt til. Du kan være med til at træffe de rigtige beslutninger i forhold til fremtidig vedligeholdelse, forbedringer og budgettering i afdelingen. Du kan også få dit at skulle have sagt, når det kommer til beslutninger omkring beboerlokaler, vaskerier, legepladser, grønne arealer m.m. Det er alt sammen områder, der betyder meget for hverdagen i boligafdelingen.

Mindst én gang om året
Det er den beboervalgte afdelingsbestyrelse, der har den daglige kontakt til administration og bestyrelse i boligorganisationen. Mindst én gang om året bliver der holdt et møde for beboerne, hvor du kan få oplysninger omkring regnskab og budget samt afgive din stemme til valg af en ny afdelingsbestyrelse.
Det sker, at du bliver indkaldt til flere møder på et år. Det skyldes, at afdelingsbestyrelsen ikke kan tage stilling til større ændringer, der har betydning for dig som beboer – uden også at inddrage dig i beslutningen. Derfor kan såvel afdelingsmøde som afdelingsbestyrelse vælge, at et forslag tages op på et ekstra ordinært beboermøde. På mødet kan de fremmødte beslutte, om forslaget skal sendes til urafstemning..

Afdelingsbestyrelsen fungerer som dine tillidsrepræsentanter i boligforholdet.

Aktiv deltagelse
En forudsætning for et sundt beboerdemokrati er aktive beboere i den enkelte boligafdeling. Vi opfordrer dig derfor til at møde frem og deltage i debatten, når du bliver indkaldt til beboermøde.

Husleje

I almene boliger skal  indtægter og udgifter balancere, og derfor betaler du kun for det, du får. 

Reglerne for betaling af husleje er, at du som beboer betaler husleje og eventuel a conto varme månedsvis forud. Huslejen forfalder til betaling den 1. hverdag i hver måned og skal senest være indbetalt den 3. hverdag i måneden i henhold til almenlejeloven. Vi sender et indbetalingskort, hvis huslejen ikke er tilmeldt Betalingsservice - Nets.

Hvis du ikke betaler huslejen rettidig, sender boligselskabet en rykkerskrivelse, og der bliver lagt et gebyr på næste måneds husleje.  Har du ikke betalt huslejen senest 14 dage efter modtagelse af rykkerskrivelsen, bliver sagen overgivet til boligselskabets advokat med krav om ophævelse af lejemålet. Dette sker uden yderligere varsel.

Tilmelding til Nets

Hvis du benytter Betalingsservice Nets, behøver du ikke at bekymre dig om at få din husleje betalt til tiden. Det sker helt automatisk, og du kan samtidig følge med på betalingsoversigten, som du hver måned modtager fra Nets.

 
Hvordan tilmelder jeg mig?
Vi sender en tilmeldingsblanket til Nets til dig sammen med din lejekontrakt. Du skal udfylde blanketten og aflevere den i dit pengeinstitut eller til boligselskabet sammen med lejekontrakten, som derefter sørger for tilmeldingen. Hvis du ikke er tilmeldt Nets, modtager du et indbetalingskort.

Boligstøtte 

Boligstøtte er et tilskud til huslejen, som du kan søge hos Udbetaling Danmark, når du bor til leje. Ansøgning skal ske digitalt via borger.dk, 

Udbetaling Danmark får automatisk besked om boligens størrelse, husleje, m2 med mere. De får også automatisk besked om eventuelle fremtidige ændringer i din husleje. Det gælder dog ikke Herning Kommunes ældre- og plejeboliger. Her skal du vedlægge en attest, som du kan få udleveret eller fremsendt fra boligselskabet.

Læs mere om reglerne for at få boligstøtte, hvis du er: 
• lejer og ikke får pension 
• folkepensionist 
• førtidspensionist

Hvor meget kan jeg få i boligstøtte?
Du skal bo i en bolig med eget køkken for at få boligstøtte. Hvor meget du kan få, afhænger bl.a. af:
• hvad du betaler i husleje
• hvor stor boligen er
• hvor mange I bor sammen
• din/jeres samlede indkomst og formue. 

Du kan lave en foreløbig beregning af, om du kan få boligstøtte: 
• Beregn 

Fra 1. januar 2016 får Udbetaling Danmark automatisk besked fra SKAT om din husstands indkomst - dog ikke, hvis du er selvstændig eller har indkomst fra en udenlandsk arbejdsgiver.
Udbetaling Danmark bruger oplysningerne hver måned til at se på, hvor meget boligstøtte du skal have udbetalt. Derfor kan du opleve, at din boligstøtte er forskellig fra måned til måned, hvis husstandens indkomst ændrer sig så meget, at du har ret til enten højere eller lavere boligstøtte.

Du får brev fra Udbetaling Danmark, hvis du får mere eller mindre boligstøtte, end du plejer.

Indskudslån

Når du flytter ind i en almen bolig, har du mulighed for at søge lån til indskud hos kommunen. 

Du kan få udleveret eller fremsendt en attest til brug for ansøgning af indskudslån. Denne attest skal vedlægges ansøgningen, som du søger via borger.dk.

Vi skal gøre opmærksom på, at det ikke er muligt at søge indskudslån til boliger opført før 1. april 1964 eller til boliger, hvor der betales depositum.

Her kan du læse mere om lån til beboerindskud

Spiller naboen for høj musik? Eller holder genboen stor fest hver dag? Så kan det være relevant for dig at vide, hvordan du kan klage, og hvor du skal henvende dig.

Skriftlig klage

Hvis du ønsker at klage, kan du sende en skriftlig klage til boligselskabet. Klagen skal indeholde navn og adresse på den lejer, du vil klage over, samt årsagen til klagen. Det er vigtigt, at klagen er konkret og præcis.

Anonyme klager kan ikke danne baggrund for en klagesag.

Påtale

Boligselskabet sender derefter et brev til lejeren med en påtale og en opfordring om at vise hensyn, så ejendommens øvrige beboere ikke bliver generet. Forhåbentlig er det nok til at rette op på generne. Men er det ikke tilfældet, og kommer der lignende klager over samme person, vil vi vurdere, om sagen skal sendes til boligselskabets advokat for at få lejemålet ophævet.

Endelig afgørelse

I sidste ende er det domstolene, der træffer afgørelse om udfaldet af sagen. Det er vigtigt at være opmærksom på, at tidshorisonten kan være temmelig lang, hvis sagen skal gennem domstolene.

Hvis du ønsker at læse vores pjece om hvordan klager behandles, kan du downloade den herunder.

Vejledning til rengøring ved fraflytning

Boligselskabet lægger stor vægt på, at hver enkelt lejlighed bliver gjort grundigt ren ved fraflytning. Her får du et overblik over de områder, du skal være særlig opmærksom på at få gjort rent. 

Rengøringen tager som regel længere tid end forventet – derfor start i god tid! 

Køkken

Grundig rengøring af komfur samt ovn og tilhørende plader og riste. Husk også at få gjort rent bagved. 
Udvendig og indvendig rengøring af køleskab, fryser, emhætte. (Bemærk, hvis der slukkes for køleskab/fryser skal lågen stå åben) Husk også at få gjort rent bagved.
Afkalkning og rengøring af håndvask og blandingsbatteri.
Afvaskning af skabe indvendigt og udvendigt.
Afkalkning og rengøring af eventuelle fliser.

Badeværelse

Afkalkning og rengøring af toilet, håndvask, blandingsbatteri, fliser og evt. badekar.
Rengøring af vaskemaskine/tørretumbler såfremt de tilhører lejemålet 

Skabe/døre/udluftningsventiller

Afvaskning af samtlige døre, skabe og skabslåger i boligen, både indvendigt og udvendigt. Husk at fjerne eventuelle klistermærker på døre, skabslåger og fliser.
Udluftningsventiler i alle rum

Vinduer/gulve

Rengøring af vinduer indvendigt og udvendigt, rammer, karme og vinduesfalse.
I Egelunden også rengøring af persienner.
Alle gulve fejles og vaskes

Afmontering

Med mindre andet er aftalt, skal du sørge for at afmontere diverse beslag o. lign. fra for eksempel persienner, badeforhæng og gardiner.

Ekstra udgift

Hvis ovennævnte ikke er i orden ved boligsynet bliver det betragtet som misligholdelse. Det betyder en ekstra udgift for dig som fraflyttende lejer.

Spartling af huller

Såfremt du ikke selv maler, frabedes det at du spartler hullerne i tapet mv.

Som beboer i en almen boligorganisation har du mulighed for at bruge råderetten, det vil sige indrette din bolig efter egne ønsker og behov. Læs mere om dine muligheder nedenfor. 

Ansøgning

Før du kan gå i gang med at indrette din bolig efter eget ønske, skal du skriftligt ansøge boligselskabet om godkendelse. Ansøgningen skal indeholde følgende:

• Navn, adresse, afdelingsnummer og bolignummer.
• Beskrivelse af forbedringen eller forandringen.
• Tidspunkt for udførelse.
• Liste over materialer og/eller inventar, som skal anvendes.
• Eventuelle tegninger.
• Prisoverslag.
• Råderetsarbejdet må ikke sættes i gang, før der foreligger en skriftlig tilladelse fra boligselskabet. Der vil maksimalt gå 8 uger, fra vi har modtaget ansøgningen, til du får svar fra os. Kræver arbejdet byggetilladelse, skal vi indhente tilladelse inden godkendelse. Og når arbejdet er udført, skal arbejdet endeligt godkendes af boligselskabet. 

Råderet inde i boligen

Der findes tre typer af muligheder for at ændre/eller forbedre din bolig. Råderet inde i boligen er én af dem, herunder findes forbedringer og forandringsarbejder:

Forbedringer: 
Du kan få tilladelse til at forbedre boligen. Forbedringerne må dog ikke fratage boligens karakter som almen bolig eller eventuelt handicapegnet bolig. Forbedringer af boligen er kendetegnet ved, at de forøger boligens værdi.
Eksempler på forbedringer: Nyt køkken, nyt badeværelse, opsætning af fliser, indsætning af skabe, valg af bedre materiale etc.

Forandringsarbejder: 
Du kan få tilladelse til at lave forandringsarbejder, det vil sige ændringer, som ikke er forbedringer. Der gives dog ikke godtgørelse for dette arbejde. Forandringsarbejder må ikke fratage boligen dens karakter af en almen bolig eller eventuelt handicapegnet bolig. Ved visse forandringsarbejder kan boligselskabet kræve retablering ved fraflytning. Hvis dette er tilfældet, skal du betale et rimeligt depositum som sikkerhed for retableringsudgifterne. 
Eksempler på forandringsarbejder: Ændring af gulvbeklædning, sænkning af loft, flytte eller opsætte ikke-bærende skillevægge etc.

Råderet uden for boligen

Råderet uden for boligen er den anden af tre muligheder, der er for at ændre/eller forbedre din bolig. På et afdelingsmøde kan du som lejer være med til at beslutte, om der må gennemføres forbedrings- og forandringsarbejder uden for din bolig. Der gives kun godtgørelse til forbedringsarbejder. Afdelingen laver et katalog med en liste over tilladte arbejder, og det er kun arbejder, som fremgår af kataloget, der er tilladt.

Eksempler på råderet uden for boligen: Udestue, drivhus, garage, indgangsparti, hegn, nye fliser på terrassen osv.

Installation af hårde hvidevarer (installationsretten)

Installationsretten er den tredje af tre muligheder, der er for at ændre/eller forbedre din bolig. Du kan få tilladelse til at udføre installationer i din bolig. Der gives dog ikke godtgørelse til installationsarbejder. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at du som lejer selv skal dække alle udgifter til vedligeholdelse og reparation af det installerede.

Eksempler på installationsret: Installering af vaskemaskine, tørretumbler, opvaskemaskine, køleskab, opsætning af tv-/radioantenne osv.

Godtgørelse ved forbedringsarbejder inde og udenfor boligen

Det er muligt at modtage godtgørelse ved forbedringsarbejder, både inde i og uden for boligen. Godtgørelsen er fastsat til ca. 100.000,00 kroner (beløbet indekseres hvert år), og godtgørelsen afskrives over 10-20 år. Afskrivningsperioden bliver fastsat efter den forventede holdbarhed på det enkelte forbedringsarbejde.

Boligorganisationen kan reducere i godtgørelsen med værdien af det eksisterende, eller hvis det bliver vurderet, at udgifterne til håndværkere, materialer og lignende er for høje sammenlignet med de sædvanlige udgifter til den type arbejder. Der ydes ikke godtgørelse til arbejder uden moms eller særligt energiforbrugende arbejde. Lejeren kan godt selv udføre arbejderne, men der gives ikke godtgørelse for værdien af eget arbejde.

Alle udgifter skal dokumenteres. 
Boligselskabet udbetaler godtgørelsen ved lejerens fraflytning. Det vil sige, at hvis du som lejer først flytter efter den forventede holdbarhed, bliver der ikke udbetalt nogen godtgørelse. 
Hvis arbejdet medfører særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, bliver lejerens leje tilsvarende forhøjet, så andre lejere ikke bliver økonomisk belastet. 
Den nye lejer, som overtager boligen, skal vælge mellem kontantbetaling af afdelingens udgifter til godtgørelse eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften. 
Det er den enkelte lejer, som finansierer arbejder under råderetten.